I. ROLUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI
Asociația de proprietari este o entitate cu personalitate juridică reglementată de dispozițiile Legii nr. 196/2018 care are ca scop reprezentarea intereselor proprietarilor din condominiul în care asociația a fost înființată, precum și de a asigura un cadru unitar pentru administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile cu destinație de locuință sau altă destinație din condominiu.
Legea nr. 196/2018 definește la art. 2 lit. d asociația de proprietari ca fiind o „formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii”.
Avantajul înființări unei asociații de proprietari este incontestabil, mai ales în cadrul condominiilor cu un număr foarte mare de proprietari, întrucât toate problemele cotidiene ce privesc administrarea părților comune vor cădea în competența asociației.
Mai mult, asociația de proprietari, prin organele ei, asigură crearea unui cadrul legal în care membrii asociației pot delibera și pot lua decizii în condițiile legii cu privire la diversele probleme ale condominiului.
Asociația de proprietari este un subiect autonom de drepturi și obligații care intră în raporturi juridice atât cu proprietarii din condominiu, cât și în raporturi juridice cu terțe persoane cum ar fi furnizori de utilități.
Calitatea de subiect de drept a asociației de proprietari este însă în principiu condiționată de dobândirea personalității juridice.
II. CONSTITUIREA ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI
Procedura constituirii asociației de proprietari presupune parcurgerea a două etape, respectiv etapa înființării și etapa înregistrării, la finalul cărora asociația dobândește în cele din urmă personalitate juridică.
1. Etapa înființării
Debutul procedurii de constituire este marcat de hotărârea proprietarilor de condominii prin care se decide inițierea demersurilor privind constituirea asociației de proprietari, ocazie cu care se fixează și data de convocare a adunării proprietarilor pentru a spune votului înființarea asociației.
Menționăm că legea nu impune necesitatea îndeplinirii unor condiții de cvorum pentru valabila adoptare a hotărârii de inițiere a demersurilor privind înființarea asociației de proprietari, dispozițiile art. 15 din Legea nr. 196/2018 prevăzând doar că hotărârea se consemnează într-un proces-verbal care trebuie semnat de toți proprietarii prezenți.
În cadrul adunării generale de constituire a asociației de proprietari se prezintă, dezbate și adopta statutul asociației de proprietari precum și acordul de asociere al proprietarilor.
Conform dispozițiilor art. 17 alin. (3) din Legea 198/2018 acordul de asociere trebuie să conțină cel puțin următoarele elemente:
• adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
• numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
• descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară;
• enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
• cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
• declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.
De asemenea, potrivit art. 15 alin. (3) din Legea nr 198/2018 statutul asociației de proprietari va cuprinde cel puțin următoarele elemente:
• adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
• numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
• descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară;
• enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
• cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
• declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.
Important de menționat este că în cadrul ședinței adunării generale în vederea constituirii asociației proprietarii vor fi alese și organele asociației de proprietari, respectiv președintele asociației de proprietari, comitetul executiv și cenzorul sau comisia de cenzor.
Pentru validitatea deliberărilor este necesar votul pozitiv a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor condominiului. Cu alte cuvinte, înființarea unei asociații de proprietari este posibilă doar cu votul majorității absolute a proprietarilor din condominiu.
2. Etapa înregistrării
Ulterior întocmirii și aprobării actelor constitutive ale asociației mai trebuie parcursă o ultimă etapă în vederea finalizării procesului de constituire și implicit pentru acordarea personalității juridice a asociației.
Legalitatea actelor constitutive și a procedurii de înființare a asociației de proprietari este verificată pe calea controlului judiciar de către judecătoria în a cărei circumscripție se află condominiul.
Potrivit art. 17 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 „Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.”
In ipoteza în care se constată legalitatea procedurii de înființare instanța va pronunța o încheiere prin care va acorda personalitate juridică asociației de proprietari și va dispune înregistrarea acesteia într-un registru special ținut de grefa judecătoriei.
Din momentul la care asociația de proprietari dobândește personalitate juridică aceasta devine subiect autonom de drepturi și obligații și poate participa la circuitul civil prin încheierea de acte juridice.
By Avocat Catalin Lupascu